Bouwproces

Van het eerste schetsontwerp tot de oplevering. Hoe verloopt het bouwproces en wat komt daar allemaal bij kijken.

Meer informatie Bouwproces

Bestemmingsplan

Heeft u een wijziging van het bestemmingsplan nodig om te kunnen bouwen dan kan JAN de procedure voor u opstarten en begeleiden

Meer informatie Bestemmingsplan

Vergunningen

Als u wilt gaan (ver)bouwen dan heeft u wellicht een omgevingsvergunning nodig. Daarin kunnen nog andere vergunningen voorkomen, zoals een sloopvergunning.

Meer informatie Vergunningen

Onderzoeken

Voor de omgevingsvergunning die per 1 oktober 2010 van kracht is, zijn (eventueel) ook een bodemonderzoek en andere onderzoeken benodigd.

Meer informatie Onderzoeken
Vernieuwing interieur Amsterdam Zuidoost
Inrichting Nieuwbouwwoning Amstelveen
Initiatief en schetsplan Horeca Rotterdam
Initiatief Horeca Dakterras Lijnbaansgracht
Uitbreiding woning Zoetermeer
Galerie inrichting Aalsmeer
entree woning
Vrijstaande woning De Eiken Leidscherijn
Dakterras Waldeck Pyrmontlaan Amsterdam
Dakophoging woonhuis Amstelveen
grondsanering Hall
Herinrichting badkamer
Herstructurering Almere Haven
keuken
grondsanering Hall
Nieuwbouw vrijstaande woning Eygelshovenn
Nieuwbouw vrijstaande woning Voorthuizen
Werktekening woning renovatie
Herinrichting woonhuis
Splitsingstekeningen appartementencomplex
Vrijstaande woning in het buitengebied van Brummen
Vrijstaande woning
Splitsing en samenvoeging appartementen Amsterdam Zuid
Funderingsherstel, renovatie en restauratie vijf appartementen
Herstructurering Almere Haven
Plattegrond verdieping vrijstaande woning Voorthuizen
Splitsing en samenvoeging appartementen Amsterdam Zuid
Galerie inrichting Aalsmeer
Herinrichting appartementencomplex
Funderingsherstel, renovatie en restauratie vijf appartementen
Inrichting Nieuwbouwwoning Amstelveen
Prijsvraag activiteitenplek Spaarndam
Dakopbouw (verdieping) Sint Willibrordusstraat Amsterdam

Bouwproces

Elk bouwproces bestaat uit verschillende fases. Bij kleinere projecten voor bijvoorbeeld een appartement kunnen sommige fases worden samengevoegd of zijn sommige fases niet echt van toepassing. Bij grotere projecten zoals het renoveren van een woningcomplex worden wel nagenoeg alle fases doorlopen. Bij elke fase wordt (intensief) overleg gevoerd met de opdrachtgever en eventuele externe adviseurs.

Initiatieffase

Het begint met het idee van de opdrachtgever om een verbouwing te gaan doen of om tot een nieuwe ontwikkeling te komen, in welke vorm dan ook. Het doel is om tot een duidelijke opdrachtomschrijving te komen. De huisvestingsbehoefte of marktvraag wordt geinventariseerd en geanalyseerd en de haalbaarheid van het project wordt getoetst.

De opdrachtgever betrekt één of verschillende adviseurs bij het project om snel tot de kern te komen. Een adviseur (projectleider, architect of bouwmanager) stelt de ambities van de opdrachtgever vast en gaat de haalbaarheid toetsen. Het kan ook zijn dat er alleen een idee is, maar nog geen locatie. In deze fase worden dan ook mogelijke locaties gezocht en getoetst. Er moet duidelijkheid komen over het budget van de opdrachtgever en de wensen van de opdrachtgever. Het budget wordt uiteengezet in de investeringsopzet (zie hieronder). De adviseur onderzoekt of de wensen verenigbaar zijn met de bouweisen van de overheid, het bestemmingsplan en welstandnota van de gemeente en de technische mogelijkheden van het gebouw en de locatie.

De fase eindigt met een beslissing van de opdrachtgever om het project al dan niet voort te zetten met de opstelling van een Programma van Eisen.

Investeringsopzet

De investeringsopzet behoort bij de initiatieffase. JAN stelt samen met de opdrachtgever een voorlopig begroting op waarin alle kosten zijn meegenomen. Met deze begroting wordt gelijk duidelijk welke kosten er naast de kosten van de adviseur(s) en het bouwen zelf gemoeid zijn met het hele project. Hiertoe behoren bijvoorbeeld de leges die de gemeente heft voor de aanvraag omgevingsvergunning en het afzetten van de bouwlocatie, maar ook bijvoorbeeld de kosten voor de inrichting/meubilair. Hiermee krijgt de opdrachtgever inzicht in de financieële haalbaarheid van het bouwproject.

Naar boven ↑

Programma van Eisen

In een Programma van Eisen komt (bij grotere projecten) te staan welke ambities, eisen, wensen, verwachtingen en voorwaarden de opdrachtgever en eventueel toekomstige gebruikers hebben. Er wordt geanalyseerd hoe de indeling van het gebouw moet worden en welke functies en groottes de verschillende ruimtes moeten hebben.

De (prestatie-)eisen, wensen, verwachtingen en de processen of activiteiten die in het gebouw moeten komen worden gedocumenteerd in het Programma van Eisen (PVE)

Naar boven ↑

Structuurontwerp

Op basis van het PVE wordt een globale voorstelling gemaakt van de plannen. Het plan wordt (bij grotere projecten) stedenbouwkundig ingepast en de hoofdvorm en hoofdindeling van de bebouwing wordt verbeeld. Die globale indeling van de bebouwing wordt ook wel het vlekkenplan genoemd. Bij een globale indeling wordt ook gelijk gedacht aan de constructieve opzet van de bebouwing. Ook wordt gelijk gedacht aan de energievoorziening en de installaties.

Naar boven ↑

Voorlopig ontwerp

Als het structuurontwerp akkoord is dan kan het voorlopig ontwerp (ook wel schetsontwerp of schetsplan genoemd) worden gemaakt. Het bouwwerk wordt gepresenteerd met de situering, de functionele en ruimtelijke indeling met de bijbehorende bestemmingen en voorzieningen. De architectonische verschijningsvorm wordt in zowel plattegronden, gevels en eventueel een 3D-voorstelling gepresenteerd.

Ook worden adviezen gegeven op onder andere het gebied van de installatie, akoestiek, brandveiligheid en de (voorlopige) materiaalkeuze. De hoofdopzet van de constructie en installaties worden ook voorgelegd aan de technische adviseurs en ingepast in het bouwproject

Naar boven ↑

Definitief ontwerp

Uiteraard wordt eerst een akkoord gegeven door de opdrachtgever op de ingeslagen weg van het schetsontwerp. Nu is de tijd gekomen om alles te detailleren zodat het beeld nog duidelijker wordt. De interne (en externe) structuur wordt vastgelegd als ook de te gebruiken materialen met bijbehorende afwerkingen en detailleringen. De constructie wordt doorgerekend door een constructeur en de capaciteit van de installaties worden vastgelegd door (of samen met) een installatie-adviseur.

In deze fase worden alle aspecten meegenomen waartoe ook de tuin of andere buitenruimte kunnen behoren.

Op basis van het definitief ontwerp kan de aanvraag omgevingsvergunning worden ingediend. Alle daartoe behorende onderzoeken, eisen, vergunningen en dergelijke staan verder uitgelegd op de pagina Informatie Vergunningen.

Naar boven ↑

Begroting

Aan de hand van de voorlopige investeringsopzet kan nu de begroting verder worden uitgewerkt. In de begroting kunnen nu ook de bouwkosten opgenomen worden, omdat al veel helder is over het ontwerp. Na het indienen van de aanvraag omgevingsvergunning (zie hierboven bij het definitief ontwerp) wordt het project aanbesteed (er worden aannemers gevraagd om een prijs op te geven voor de bouwwerkzaamheden). De begroting wordt aan de hand van de offerte(s) nog bijgewerkt en tijdens het verdere verloop van het proces worden de kosten nauwlettend in de gaten gehouden.

Naar boven ↑

Technisch ontwerp

Als de daartoe bevoegde instanties bezig zijn om de aanvraag omgevingsvergunning te beoordelen kan het proces verder gaan met de technische omschrijving en technische tekeningen van het bouwproject. De technische omschrijving wordt ook wel het bestek genoemd. Op basis van deze gegevens en tekeningen kan een aannemer (en de onderaannemers) zijn prijs bepalen voor de uit te voeren werkzaamheden.

Alle facetten van het bouwwerk worden (in technische zin) uitgewerkt en gespecificeerd. De definitieve indelingen en inrichtingen worden uitgewerkt in aanzichten, doorsnedes en details. De eventuele technische adviseurs zoals de constructeur en installatie-adviseur worden ondersteund en gestuurd door de architect in de definitieve omschrijvingen en zij maken ook hun tekeningen definitief.

De technische adviseurs moeten weten waar de elektra- en waterleidingen komen. Maar natuurlijk ook of er vloerverwarming, luchtverwarming of radiatoren geplaatst worden. Met de globale technische tekeningen van de architect weet de installateur welke installaties benodigd zijn. De installateur maakt dan de gedetailleerde technische tekeningen.

Naar boven ↑

Prijs en contractvorming

Aan de hand van de technische omschrijvingen en tekeningen kan de aannemer of de aannemers (en onderaannemers) zijn definiteve prijs maken voor de uitvoering van het project. Bij de prijsvorming kunnen vragen ontstaan die de architect kan beantwoorden. Om tot een goed vergelijk te komen worden de antwoorden op deze vragen naar alle aanbieders verstuurd en vastgelegd in een zogenoemde nota van inlichtingen.

In een aannemersovereenkomst worden dan alle afspraken vastgelegd waarbij rekening wordt gehouden met onder andere de bouwtijd, opleveringsdatum, de stelposten en de verplichtingen en rechten van zowel de opdrachtgever als de aannemer.

Naar boven ↑

Uitvoeringsgereed ontwerp

De tekeningen van het uitvoeringsgereed ontwerp worden ook wel de werktekeningen genoemd. In deze tekeningen wordt alles verder gedetailleerd zodat de productie, daadwerkelijke uitvoering en assemblage op de bouwplaats kan plaatsvinden.

De tekeningen die door een leverancier worden gemaakt worden gecontroleerd zodat er geen discrepanties bestaan tussen de ontwerptekeningen en de uitvoeringstekeningen en alles dus precies op de plek past waar het bedoeld is.

Naar boven ↑

Directievoering

Namens de opdrachtgever kan de architect de uitvoering begeleiden en toezien op een juiste uitvoering van de werkzaamheden. Het kan bij renovaties en restauraties voorkomen dat er dingen tevoorschijn komen die de uitvoering bemoeilijken. De architect kan dan in overleg met de opdrachtgever en de uitvoerder (ter plaatse) een oplossing bedenken die geen vertraging en/of extra kosten met zich meebrengt.

Tijdens de werkzaamheden is uiteraard controle nodig, maar ook bij de oplevering. In een zogenoemd proces-verbaal van oplevering wordt opgenomen wat niet helemaal goed is uitgevoerd of wat nog gedaan moet worden. Pas na het afronden van deze punten zijn de bouwwerkzaamheden echt afgerond.

Naar boven ↑

Exploitatie

Wat vaak vergeten wordt is een plan voor het onderhoud en de exploitatie van het bouwwerk. De architect ondersteund de opdrachtgever en/of eigenaar en/of gebruiker bij het gebruik, onderhoud en exploitatie van het bouwwerk.

Het eerste jaar kunnen materialen nog werken. Het is verstandig om voor bijvoorbeeld het schilderwerk een onderhoudstermijn en onderhoudsplan op te stellen. Het beheren en onderhouden van het bouwwerk laat u nog lang genieten van de locatie.

Naar boven ↑

Voor de vormgeving van al uw bouwwensen is JAN uw architect.

 

2013

amsterdam

Het woongebouw dat gesplitst gaat worden in vijf appartementen is eind van de zomer opgeleverd. De splitsing moet nog worden afgerond, maar alle rapporten en verslagen zijn gereed.

Lees verder >

 

 

U kunt een pdf downloaden van een selectie van woningen die JAN architectuur heeft ontworpen


- Informatiedocument woningen

 

Amsterdam

Op www .opdekaart .amsterdam .nl staat ook de indeling van de openbare en privé gronden ingetekend. Net even gedetailleerder dan een kadastrale kaart.

 

2011 en 2012

amsterdam

De bouw van de opbouw op het woningcomplex in De Pijp Amsterdam is in 2011 gestart. In 2012 hebben de buren ook een opbouw geplaatst.

Lees verder >

21-09-2011

vleuten

Boerderij de Hoge Ham is afgelopen mei verkozen tot boerderij van het jaar 2011 in de provincie Utrecht. Op woensdag 21 september is de steen ingemetseld door de gedeputeerde van de provincie Utrecht.

Lees verder >

 

Amsterdam

Op www .bestemmingsplannen .amsterdam .nl staan alle geldende bestemmingsplannen van Amsterdam.

 

augustus 2011

amsterdam

De verbouwing van de twee appartementen in de Jordaan is gestart.

Lees verder >