Splitsen, samenvoegen en omzetten
Van appartementen naar woning en andersom
Het splitsen is van een woning meerdere appartementen maken en samenvoegen is van meerdere appartementen één woning maken. Bij het splitsen voegt u een woning toe aan de woningvoorraad. Dat betekent dat het appartement een huisnummer krijgt toebedeeld nadat de gemeente akkoord is gegaan met de omgevingsvergunning. Dat wil nog niet zeggen dat u het appartement apart kunt verkopen. Daarvoor is een (wijziging van de) splitsingsvergunning nodig en een (gewijzigde) splitsingsakte en splitsingstekening. Bij samenvoegen onttrekt u een woning aan woningvoorraad. Ook dan heeft u een omgevingsvergunning, een wijziging van de splitsingsakte en splitsingstekening nodig.
Omzetten is net even anders. Als u van de zolderverdieping woonruimte wilt maken dan zullen die ruimtes omgezet moeten worden naar de gebruiksfunctie wonen. Datzelfde geldt voor bedrijfsruimten op de begane grond die omgezet moeten worden naar woonruimte. Daarbij is een omgevingsvergunning verplicht, omdat de eisen voor bergingen en winkels uiteraard anders zijn dan voor woningen. De gemeente wil dat graag controleren.
Als u de zolder wilt omzetten naar een aparte woning dan is zowel een omgevingsvergunning als een (wijziging van de) splitsingsvergunning nodig, want u voegt dan een woning toe aan de woningvoorraad.
splitsingstekening
modelreglementen bij splitsingen
aanvraagformulier splitsingsvergunning
aanvraagformulier onttrekken, samenvoegen en omzetten van woningvormen
Splitsingsvergunning
De gemeente bepaald of het splitsen van een grote woning naar kleinere appartementen binnen de woningvoorraad past van de gemeente.
Indien u uw woning wilt splitsen in appartementsrechten heeft u een splitsingsvergunning nodig. Dit is in elke gemeente net even anders geregeld. De opgestelde regels zijn op verschillende plekken terug te vinden zijn. Er kunnen voorwaarden staan in het bestemmingsplan, maar zeker in het splitsingsbeleid van de gemeente. U moet onder andere onderzoeken laten uitvoeren en investeren in modernisering en veiligheid van het gebouw. U moet bijvoorbeeld rekening houden met de brandwerendheid tussen de verschillende appartementen of de sterkte van de fundering.
Wanneer u een splitsingsvergunning hebt gekregen, moet u de nieuwe appartementen ook kadastraal laten vastleggen in een splitsingsakte en splitsingstekening. Dit doet u bij de notaris. U moet dat meestal binnen een jaar regelen; anders kan uw vergunning worden ingetrokken.
Als het pand op erfpacht staat, heeft u ook toestemming van de eigenaar van het perceel nodig en wordt de erfpacht ook (opnieuw) gesplitst.
Splitsen van een woning of pand
Als u van een pand meerdere appartementen wilt maken dan is het belangrijk om te weten hoe u met een trap en eventuele lift naar het appartement komt. En uiteraard hoe dat dan met de installaties gaat, want u heeft dan in elk appartement een aparte aansluiting nodig voor bijvoorbeeld elektra. Samen kan worden gekeken of splitsen wel zinvol is, want wellicht worden de appartementen te klein om te kunnen verhuren of verkopen. Daarvoor kan overleg met een makelaar plaatsvinden die weet hoe de markt is.
Daarnaast kijken we of de investering in alle onderzoeken en aanpassingen wel zinvol is of dat de verdeling van de m² in het pand net even efficiënter kan zodat prettige appartementen ontstaan die makkelijk verhuren of verkopen.
Als u alleen maar wilt verhuren dan kan het soms handiger zijn om er geen zelfstandige appartementen van te maken, maar onzelfstandige woningen te creëren die een kleinere ingreep in de structuur van het gebouw vereisen. Dat zou bijvoorbeeld bij een monument het geval kunnen zijn. Daarbij moet goed gekeken worden naar het huurbeleid van de gemeentelijke huisvestingsverordening. In dit geval heeft u een omzettingsvergunning nodig. U verandert de functie niet, maar wel de woningvoorraad.
Of een bedrijfsgebouw splitsen
Splitsen van een pand is niet alleen weggelegd voor appartementen. U kunt ook appartementsrechten maken waarin enkel bedrijfsactiviteiten plaatsvinden. Uiteraard is een combinatie van zowel appartementen als bedrijfsruimte mogelijk. Best logisch als u een woning heeft gekocht boven een winkelruimte, maar hoe zit dat dan met de brandwerende eisen en het gebruik van de tuin? Wij komen graag langs om de vele mogelijkheden van het splitsen van panden uitgebreider uit te leggen.
Maar wat is samenvoegen dan?
U kunt bijvoorbeeld alle zolderkamers kopen van het pand waarin het bovenste appartement van u is. U kunt die ruimte toevoegen aan uw eigen appartement. Dat is géén samenvoegen, maar een toevoeging aan uw woning en daarvoor heeft u een omgevingsvergunning nodig voor het omzetten van de zolderruimtes naar woonruimte nodig.
Of u heeft de zolderkamers al in bezit en wilt daar een aparte woning van maken dan gaat u een woning toevoegen en heeft u ook een omgevingsvergunning nodig, maar ook een (wijziging van de) splitsingsvergunning.
Maar als de zolderverdieping al een appartement is en u heeft de mogelijkheid die toe te voegen aan uw huidige appartement dan gaat u een woning onttrekken aan de woningvoorraad en heeft u zowel een omgevingsvergunning nodig als een samenvoegingsvergunning nodig. Hoewel we ook dat moeten nuanceren, want als u het appartement verhuurd of er zelf woont bepaald of de samenvoegingsvergunning moet worden aangevraagd of dat een melding naast de omgevingsvergunning voldoende is. En dat kan per gemeente verschillen.
Bij de ene gemeente moet u een bedrag storten in een fonds of in uw woning investeren. De gemeente kan als u de woning verhuurd ook eisen dat u zorgt voor vervangende woonruimte voor de huurders.
