Elk project begint met een idee over een nieuwe (vrijstaande) woning, een uitbreiding van het kantoor of de bestaande woning of kantoor heeft een grondige renovatie nodig. Met het idee begint het bouwproces al en dan komt er al veel op u af. Hoe gaat u het financieren? Welke mensen kunt u inschakelen om u te helpen met de plannen? Hoe verloopt het hele proces? Past het idee wel binnen de regels van het omgevingsplan van de gemeente en/of provincie? Welke vergunningen zijn er nodig of kan het zonder vergunningen? En zijn er ook nog aparte onderzoeken zoals een asbestinventarisatie, een archeologisch onderzoek, een bouwhistorische verkenning of een onderzoek naar geluidsoverlast verplicht? Heel veel vragen waarbij u goed advies nodig heeft. JAN architectuur kan u helpen om in de wir war van wensen, eisen en (on)mogelijkheden de juiste keuzes te maken.

JAN architectuur maakt niet alleen de ontwerpen, maar werkt het ook uit in tekeningen die gebruikt worden voor de aanvraag omgevingsvergunning, de splitsingsakte of de uitvoering. Bij de uitvoering kan JAN architectuur ook helpen met het overzicht op de uitvoering èn de kosten zodat u achteraf niet voor verrassingen komt te staan.

Als architect zijn wij de spin in het web. Wij spreken de taal van de eigenaar, de gemeente, de aannemer en/of de techneut en kunnen het daarom begrijpelijk maken voor elke partij die betrokken is. Er komt namelijk veel meer kijken bij een verbouwing, laat staan bij nieuwbouw, dan u als opdrachtgever van te voren had kunnen bedenken. Een gebouw mag namelijk geen gevaar opleveren voor de bewoner, de gebruiker en de omgeving. Daarvoor zijn minimale technische eisen (denk aan ventilatie en daglicht) opgesteld door de overheid. Niet alleen de veiligheid, maar ook de gezondheid, de bruikbaarheid, energiezuinigheid en het milieu moeten voldoen aan voorschriften. En dan begint het pas, want hoe gaat u daaraan voldoen en welke regels en voorschriften zijn dan echt van toepassing?

Elk gebouw is uniek en vraagt om een specifieke aanpak. Hierna volgens allerlei termen die mogelijk bij uw project van toepassing kunnen zijn. Wij kunnen u helpen de juiste keuzes te maken en tot een mooi resultaat te komen.

Adviseurs

Uiteraard heeft u financiering nodig om uw plannen te realiseren. U heeft ook gedegen advies nodig over wat er allemaal op u af komt. JAN architectuur werkt samen met andere adviseurs die u kunnen helpen met uw vragen. Als u een makelaar, notaris en/of aannemer nodig heeft dan kan JAN architectuur veel expertise uit haar netwerk halen. Maar ook een financieel adviseur, belastingadviseur of een subsidie-expert kunnen helpen om goed inzicht te krijgen in de investering die u gaat doen.  JAN architectuur maakt uiteraard ook gebruik van de expertise van constructeurs, installatie-adviseur en een interieurontwerper.

constructeur

De constructeur berekent en tekent de constructie van een bouwwerk. Aan de hand van de bestaande situatie en/of het ontwerp van de architect ontwerpt en berekent de constructeur welk materiaal gebruikt moet worden, zoals staal, beton, hout, steen en aluminium om een veilig en sterk bouwwerk op te kunnen leveren.

installatie-adviseur

De installatie-adviseur geeft advies over de beste manier om een pand te verwarmen, te koelen en te ventileren. De adviseur kijkt of de installaties energiezuinig zijn en dat ook waar kunnen maken in het pand dat verbouwd of gebouwd gaat worden. Aan de hand van berekeningen wordt bepaald welke apparaten daarvoor het best geschikt zijn.

interieurontwerper

Welke bank past perfect in de ruimte en wat zijn handige apparaten die passen in de keuken, maar ook met welke kleuren en materialen maken we de woning af. En uiteraard welke verlichting maakt het geheel af. De interieurstylist maakt het geheel van ruimte en licht compleet.

notaris

Niet alleen diegene die het koopcontract, de hypotheekakte en de leveringsakte met u doorneemt, maar ook bekijkt of de splitsingsakte nog klopt en die zo nodig aanpast, maar ook of de BV waarmee u een pand heeft gekocht wel de juiste rechtsvorm is.

makelaar

Een makelaar bepaald niet alleen maar de prijs van een aan te kopen of te verkopen woning, maar taxeert een pand ook voor en na de verbouwing en kan advies geven of de verbouwing wel kans van slagen heeft op de woningmarkt.

bouwadviesbureau

Voor een bouwkundige keuring, een technische keuring, of het opmaken van de energielabels worden bouwadviesbureaus ingeschakeld.

bouwrechtadvocaat

Als er een geschil is met de aannemer of u bent het oneens met de beslissing van de gemeente dan kan een bouwrechtadvocaat hulp bieden om de juiste weg te behandelen om een geschil op te lossen, maar ook vooraf kan de advocaat naar een bijvoorbeeld een aannemersovereenkomst kijken.

bouwhistoricus

Bouwhistorisch onderzoek geeft inzicht in de bouwgeschiedenis en de monumentale waarden van een gebouw en wordt gemaakt door een geregistreerd bouwhistoricus. Het onderzoek geeft informatie over de mogelijkheden en beperkingen van een pand en hoe de verbouwing het beste uitgevoerd kan worden. Er zijn drie types onderzoek: de inventarisatie, een opname en de ontleding. Welke vorm van onderzoek noodzakelijk is, is sterk afhankelijk van de projectomvang, het onderzoeksobject en het doel van het onderzoek. Hier is meer informatie over te vinden op de website van bouwhistorici.nl.

Bouwproject

Een bouwproject doorloopt verschillende fases. Van het eerste idee tot een onderhoudsplan voor uw pand; u moet aan veel dingen denken en veel beslissingen nemen. JAN architectuur kan het hele bouwproces verzorgen met de begeleiding, tekeningen en adviezen per fase waarmee u grip op uw bouwproject houdt. In de verschillende fases worden ook verschillende adviseurs betrokken zodat een optimaal gebouw ontstaat.

Bij kleinere projecten voor bijvoorbeeld een appartement kunnen sommige fases worden samengevoegd of zijn sommige fases niet echt van toepassing. Bij grotere projecten zoals het renoveren van een woningcomplex worden wel nagenoeg alle fases doorlopen. Bij elke fase wordt (intensief) overleg gevoerd met de opdrachtgever en eventuele externe adviseurs.

Het initiatief

De opdrachtgever begint met de vraag “ik wil mijn huis verbouwen” of “ik wil een dakterras” of “ik wil een nieuw huis bouwen”. Dan volgt het eerste kennismakingsgesprek om een verbouwing te gaan doen of om tot een nieuwe ontwikkeling te komen, in welke vorm dan ook. Het doel is om tot een duidelijke opdrachtomschrijving te komen. De huisvestingsbehoefte of marktvraag wordt geïnventariseerd en geanalyseerd en de haalbaarheid van het project wordt getoetst.

De opdrachtgever betrekt één of verschillende adviseurs bij het project om snel tot de kern te komen. Een adviseur (projectleider, architect of bouwmanager) stelt de ambities van de opdrachtgever vast en gaat de haalbaarheid toetsen. Het kan ook zijn dat er alleen een idee is, maar nog geen locatie. In deze fase worden dan ook mogelijke locaties gezocht en getoetst. Er moet duidelijkheid komen over het budget van de opdrachtgever en de wensen van de opdrachtgever. Het budget wordt uiteengezet in de investeringsopzet. De adviseur onderzoekt of de wensen verenigbaar zijn met de bouweisen van de overheid, het bestemmingsplan en welstandsnota van de gemeente en de technische mogelijkheden van het gebouw en/of de locatie. Alle randvoorwaarden worden in deze fase vastgelegd.

De fase eindigt met een beslissing van de opdrachtgever om het project al dan niet voort te zetten met de opstelling van een Programma van Eisen.

Programma van eisen

De (prestatie-)eisen, wensen, verwachtingen en de processen of activiteiten die in het gebouw moeten komen worden gedocumenteerd. Op basis van wat mogelijk is, wordt bepaald wat er minstens moet gebeuren. Dat wordt omschreven in een programma van eisen (PVE) of op een moodboard weergegeven of vastgelegd in de overeenkomst. Deze fase wordt vaak ook behandeld in het eerste kennismakingsgesprek en daarna verwerkt in de offerte. Bij hele grote projecten komt in het PVE te staan welke ambities, eisen, wensen, verwachtingen en voorwaarden de opdrachtgever en eventueel toekomstige gebruikers hebben. Er wordt geanalyseerd hoe de indeling van het gebouw moet worden en welke functies en groottes de verschillende ruimtes moeten hebben.

Schetsontwerp

Na de offerte en de eerste gesprekken maakt de architect een schetsontwerp. Bij de eerste schetsen en/of vlekkenplannen op basis van de wensen worden aanbevelingen gegeven. JAN onderzoekt de mogelijkheden dan door middel van een woonscan of schetsplan. In beide verkenningen wordt het geldende beleid meegenomen. Vaak is dit het eerste moment waarop een investeringsopzet wordt gemaakt, maar als die al eerder is opgesteld is dit het eerste moment waarop die opzet kan worden bijgesteld.

Op basis van het PVE wordt een globale voorstelling gemaakt van de plannen. Het plan wordt (bij grotere projecten) stedenbouwkundig ingepast en de hoofdvorm en hoofdindeling van de bebouwing wordt verbeeld. Die globale indeling van de bebouwing wordt ook wel het vlekkenplan genoemd. Bij een globale indeling wordt ook gelijk gedacht aan de constructieve opzet van de bebouwing. Ook wordt gelijk gedacht aan de energievoorziening en de installaties.

Voorlopig ontwerp

Het eerste echte ontwerp volgt na het schetsen. Na de eerste reactie van de opdrachtgever op de schetsen, komen de ideeën nog meer naar boven en kan het eerste ontwerp vaak verrassen.

Het bouwwerk wordt gepresenteerd met de situering, de functionele en ruimtelijke indeling met de bijbehorende bestemmingen en voorzieningen. De architectonische verschijningsvorm wordt in zowel plattegronden, gevels en eventueel een 3D-voorstelling gepresenteerd.

Ook worden adviezen gegeven op onder andere het gebied van de installatie, akoestiek, brandveiligheid en de (voorlopige) materiaalkeuze. De hoofdopzet van de constructie en installaties worden ook voorgelegd aan de technische adviseurs en ingepast in het bouwproject. Want in de volgende fase willen we wel iets uitwerken dat kan.

Definitief ontwerp

Uiteraard wordt eerst een akkoord gegeven door de opdrachtgever op de ingeslagen weg van het voorlopig ontwerp. Nu is de tijd gekomen om alles te detailleren zodat het beeld nog duidelijker wordt. De interne (en externe) structuur wordt vastgelegd als ook de te gebruiken materialen met bijbehorende afwerkingen en detailleringen. De constructie wordt doorgerekend door een constructeur en de capaciteit van de installaties worden vastgelegd door (of samen met) een installatie-adviseur. In deze fase worden alle aspecten meegenomen waartoe ook de tuin of andere buitenruimte kunnen behoren.

Op basis van het definitief ontwerp kan de aanvraag omgevingsvergunning worden ingediend, maar de tekeningen kunnen in deze fase ook al aan een aannemer worden gestuurd die kan beginnen met het maken van een offerte.

Aanvraag omgevingsvergunning

Als al het vooronderzoek is gedaan en het bouwplan passend is binnen het budget en passend binnen een bestemmingsplan (of passend gemaakt kan worden) dan is het mogelijk dat daar een of meerdere vergunningen voor aangevraagd moeten worden. Deze aanvragen verlopen via www.omgevingsloket.nl waar meerdere vergunningen tegelijk aangevraagd kunnen worden.

Bij een aanvraag omgevingsvergunningen worden door de overheid niet alleen de tekeningen gevraagd, maar ook allerlei bewijsvoering dat het plan voldoet aan het bouwbesluit, het bestemmingsplan en de beleidsnotities. Er moet bijvoorbeeld worden aangetoond dat er voldoende daglicht in de woning komt of dat een dakopbouw niet zichtbaar is vanaf de overkant van de straat, maar ook dat de trap veilig is.

Technische uitwerking

Als de gemeente akkoord is met de plannen dan wordt de vergunning afgegeven. Dan gaat een periode in van 6 weken ter inzage legging. Buren en andere belanghebbenden kunnen dan bezwaar maken tegen de plannen. De verwachting is over het algemeen dat dat niet gebeurd, want wij adviseren u ook voorafgaand aan de plannen te overleggen met de buren en de mede-eigenaren in het pand.

Tijdens die periode kan het plan technisch verder uitgewerkt worden. De technische omschrijving wordt ook wel het bestek genoemd. Op basis van deze gegevens en de bijbehorende tekeningen kan een aannemer (en de onderaannemers) zijn begroting die hij eventueel eerder in het proces heeft gemaakt uitwerken en de uiteindelijke prijs bepalen voor de uit te voeren werkzaamheden. Bij de prijsvorming kunnen vragen ontstaan die de architect kan beantwoorden. Om tot een goed vergelijk te komen worden de antwoorden op deze vragen naar alle aanbieders verstuurd en vastgelegd in een zogenoemde nota van inlichtingen.

De technische adviseurs moeten weten waar de elektra- en waterleidingen komen. Maar natuurlijk ook of er vloerverwarming, luchtverwarming of radiatoren geplaatst worden. Met de globale technische tekeningen van de architect weet de installateur welke installaties benodigd zijn. De installateur maakt dan de gedetailleerde technische tekeningen.

Aannemersovereenkomst

In een aannemersovereenkomst worden dan alle afspraken vastgelegd waarbij rekening wordt gehouden met onder andere de bouwtijd, opleveringsdatum, de stelposten en de verplichtingen en rechten van zowel de opdrachtgever als de aannemer.

Werktekeningen

Voor de uitvoering zijn gedetailleerde tekeningen nodig. De tekeningen van het uitvoeringsgereed ontwerp worden ook wel de werktekeningen genoemd. In deze tekeningen wordt alles uitgewerkt zodat de productie, daadwerkelijke uitvoering en assemblage op de bouwplaats kan plaatsvinden.

De tekeningen die door een leverancier worden gemaakt worden gecontroleerd zodat er geen discrepanties bestaan tussen de ontwerptekeningen en de uitvoeringstekeningen en alles dus precies op de plek past waar het bedoeld is.

Uitvoering

De aannemer gaat na ontvangst van de benodigde vergunningen aan de slag. Namens de opdrachtgever kan de architect de uitvoering begeleiden en toezien op een juiste uitvoering van de werkzaamheden en alle technische overleggen doen. Het kan bij renovaties en restauraties voorkomen dat er dingen tevoorschijn komen die de uitvoering bemoeilijken. De architect kan dan in overleg met de opdrachtgever en de uitvoerder (ter plaatse) een oplossing bedenken die geen vertraging en/of extra kosten met zich meebrengt. Met een mooi woord heet de begeleiding van de architect dan directievoering.

Tijdens de werkzaamheden is uiteraard controle nodig, maar ook bij de oplevering. In een zogenoemd proces-verbaal van oplevering wordt opgenomen wat niet helemaal goed is uitgevoerd of wat nog gedaan moet worden. Pas na het afronden van deze punten zijn de bouwwerkzaamheden echt afgerond.

Onderhoud

Wat vaak vergeten wordt is een plan voor het onderhoud en de exploitatie van het bouwwerk. De architect ondersteund de opdrachtgever en/of eigenaar en/of gebruiker bij het gebruik, onderhoud en exploitatie van het bouwwerk.

Het eerste jaar kunnen materialen nog werken. Het is verstandig om voor bijvoorbeeld het schilderwerk een onderhoudstermijn en onderhoudsplan op te stellen. Het beheren en onderhouden van het bouwwerk laat u nog lang genieten van de locatie.

Bij panden met appartementen kan JAN architectuur voor de VvE ook een meerjaren onderhoudsplan opstellen (MJOP) die als basis kan dienen voor de maandelijkse bijdrage die iedere eigenaar op de VvE-rekening stort.

Onderzoeken

Bij een aanvraag voor een vergunning worden veelal onderzoeken vereist. Bij het opstarten of wijzigen van bijvoorbeeld een horecabedrijf is een geluidsonderzoek nodig voor de exploitatievergunning. Bij een aanvraag omgevingsvergunning is vaak een sloopvergunning benodigd. Bij een sloopvergunning is een rapport asbestinventarisatie verplicht. JAN architectuur kent betrouwbare bedrijven die deze onderzoeken voor u kunnen uitvoeren en voegt ze toe aan de aanvraag van de vergunning.

Bouwtechnische keuring

Een bouwtechnische keuring is een onafhankelijke, visuele keuring van een bestaande woning. Door deze keuring krijgt u op hoofdlijnen een beeld van de bouwkundige staat van de woning en inzage in de kosten om het huis in goede staat te brengen. De kosten worden uitgesplitst in directe kosten, kosten op termijn en woningverbetering. 

Investeringsopzet

De investeringsopzet behoort bij de initiatieffase. JAN stelt samen met de opdrachtgever een voorlopige begroting op waarin alle kosten zijn meegenomen. Met deze begroting wordt gelijk duidelijk welke kosten er naast de kosten van de adviseur(s) en het bouwen zelf gemoeid zijn met het hele project. Hiertoe behoren bijvoorbeeld de leges die de gemeente heft voor de aanvraag omgevingsvergunning en het afzetten van de bouwlocatie, maar ook bijvoorbeeld de kosten voor de inrichting/meubilair. Hiermee krijgt de opdrachtgever inzicht in de financiële haalbaarheid van het bouwproject. 

Ruimtelijke Onderbouwing

Een omschrijving en motivering van een bouwplan waarin duidelijk wordt wat, hoe en waar gebouwd wordt. Hierin worden ook onderzoeken verwerkt die de gemeente op de locatie van het plan vereist.

Asbestinventarisatie

Als uw woning of kantoor asbest bevat dan zal bij een sloopvergunning een asbestinventarisatie-onderzoek moeten worden gevoegd. Dit moet worden gedaan door een gespecialiseerd en gecertificeerd bedrijf. Het rapport wordt verwerkt in het formulier sloopvergunning en de bijbehorende tekeningen.

Grondonderzoek

Er kunnen verontreinigingen in de bodem aanwezig zijn die onderzocht moeten worden op schadelijkheid. Maar ook voor funderingen is een goede kennis van de bodem nodig voor de juiste lengte van funderingspalen.

Geluidsonderzoek

U wilt elkaar wel kunnen verstaan als u aan de eettafel zit. Om te bepalen hoeveel geluidsisolatie benodigd is kan een geluidsonderzoek daar bij helpen.

 

Bestemmingsplan

De gemeente (en provincie en centrale overheid) maakt (maken) bestemmingsplannen en nota’s waarin de ruimtelijke ordening van het land, stad of dorp staat. Hierin staan de randvoorwaarden zoals de dakhoogte, de maximale bebouwing en de gebruiksfunctie waaraan een bouwproject moet voldoen en wat er allemaal mogelijk is. JAN architectuur kent de inhoud van veel bestemmingsplannen en kan al snel advies geven over de inpassing van uw bouwproject binnen de randvoorwaarden.

Vergunningen

Als al het vooronderzoek is gedaan en het bouwplan passend is binnen het budget en passend binnen een bestemmingsplan (of passend gemaakt kan worden) dan is het mogelijk dat daar een of meerdere vergunningen voor aangevraagd moeten worden. Deze aanvragen verlopen via www.omgevingsloket.nl waar meerdere vergunningen tegelijk aangevraagd kunnen worden. JAN architectuur kan voor u de juiste gegevens en tekeningen maken die voor elke specifieke vergunning vereist zijn.

Er bestaan vele vergunningen voor bouwprojecten. Een gebouw moet voldoen aan verschillende eisen zoals een deugdelijke constructie, brandveiligheid of voldoende lichttoetreding. De verschillende eisen voor een bouwwerk staan vermeld in onder andere het bouwbesluit en in de bestemmingsplannen. Op de vergunde tekeningen moet duidelijk zijn dat aan alle eisen is voldaan. Daarnaast bestaan er ook nog exploitatievergunningen voor horecabedrijven of tijdelijke vergunningen voor een noodwoning of noodkantoor dat tijdens de bouwwerkzaamheden vlakbij de locatie kan worden geplaatst.

Investeringsopzet

De investeringsopzet behoort bij de initiatieffase. JAN stelt samen met de opdrachtgever een voorlopig begroting op waarin alle kosten zijn meegenomen. Met deze begroting wordt gelijk duidelijk welke kosten er naast de kosten van de adviseur(s) en het bouwen zelf gemoeid zijn met het hele project. Hiertoe behoren bijvoorbeeld de leges die de gemeente heft voor de aanvraag omgevingsvergunning en het afzetten van de bouwlocatie, maar ook bijvoorbeeld de kosten voor de inrichting/meubilair. Hiermee krijgt de opdrachtgever inzicht in de financiële haalbaarheid van het bouwproject.